CUOTAS DE PARTICIPACIÓN
VS
COEFICIENTES DE PROPIEDAD
Cuotas
de Participación versus Coeficientes de Propiedad
En la praxis jurídica de ambos términos nos
encontramos con conceptos ambivalentes e interpretaciones que difieren mucho
unas de las otras. No sólo se da esta confusión hermenéutica entre los
profesionales del Derecho o de la administración de fincas, sino que es, si
cabe, más extendida entre la ciudadanía en general (lega en Derecho) que viven
o tienen la propiedad de un inmueble en régimen de propiedad horizontal.
Si en los primeros encontramos varias
formas de explicar el significado de estos términos, en los segundos se
extiende la similitud de éstos al punto de llegar a confundirlos como
sinónimos. En otras palabras, identifican los Coeficientes de Propiedad de cada
piso, casa o local con la Cuota
de Participación de estos en elementos comunes. No obstante, es dable subrayar
que son numerosos los autores que estudian la propiedad horizontal que llegan a
esta misma solución: Coeficientes de Propiedad y Cuotas de Participación son la
misma cosa.
En este trabajo se intentará documentar
que no hay que confundir, en ningún caso, los Coeficientes de Propiedad y las
Cuotas de Participación. Además –lo más importante para este Estudio- razonar y
argumentar basándonos en nuestro Ordenamiento Jurídico, Jurisprudencia y
Derecho sustantivo de la propiedad horizontal como, no es conveniente, ni
apropiado asociar estas voces.
Utilizaremos para esta exposición, amén
de la opinión del autor, ejemplos y situaciones reales que se dan en las
Comunidades de propietarios donde, de forma palmaria, se justifica esta
diferenciación y el perjuicio que puede causar “unir” ambos conceptos.
En primer lugar ha de quedar claro el más
profundo respeto por todos aquellos profesionales, autores, ciudadanos,
Juzgados y Tribunales que tienen o puedan tener un criterio distinto y
contrario al que aquí se esgrime; por mucho que no se comparta desde estas
líneas. Si todos pensáramos lo mismo no habría discusiones ni Pleitos. De la
discusión –como método- se extraen conclusiones positivas que coadyuvan al
conocimiento de los profesionales y, por ende, redundan en la mejora constante
de la sociedad en su conjunto.
La Ley de Propiedad
Horizontal y el Derecho positivo en general es, y debe ser, un conjunto de
normas abstractas. Axioma conocido en Derecho es que éste siempre regula
situaciones o relaciones de hecho que ya existen. En otras palabras: el Derecho
nace como respuesta a un hecho preexistente; por tanto, continuamente irá por
detrás de la situación fáctica que pretende ordenar y regular. Como decíamos, la Ley de Propiedad Horizontal
–al no poder regular todas y cada una de las situaciones y relaciones antes
mencionadas que se pueden dar en una Comunidad de propietarios- dispone en su
articulado cuestiones abstractas que, a posteriori, deben concretarse en cada
supuesto práctico del devenir cotidiano de una Comunidad de propietarios. Este
proceso de concreción lo deben hacer en primer lugar los destinatarios de la Norma: los propietarios; en
segundo lugar los expertos en esta materia jurídica y finalmente los Jueces y/o
Tribunales de Justicia, último recurso al que se debe llegar en una Ley que
tiene como paradigma la autonomía privada de la voluntad, teniendo como Norma
de cierre a nuestro Código Civil, inspirador de dicha autonomía.
Tal es así, que la Ley de Propiedad Horizontal es
la única Norma en nuestro Ordenamiento Jurídico que permite a los ciudadanos,
dentro de una Comunidad de propietarios, tomar y acordar decisiones que vayan
en “contra” de la propia Ley. Por ejemplo, si se tomara en Junta de
propietarios un acuerdo contrario a lo legalmente establecido, y, éste no fuera
impugnado por algún propietario en el plazo de un año desde su adopción sería
plenamente ejecutable, válido y eficaz; aun siendo contrario al Ordenamiento
Jurídico vigente ¿habrá más intención en una Norma Jurídica de anteponer la
autonomía de la voluntad de las partes, que en nuestra Ley de Propiedad Horizontal?
Para este Estudio es notoria la respuesta.
Con esta afirmación, se quiere significar
que a lo largo de la “vida” de una Comunidad de propietarios, ésta podrá
cambiar (según su propia voluntad) tantas veces como lo desee -siempre
cumpliendo los requisitos mínimos oportunos- las Cuotas de Participación de los
propietarios. Quizá, este sea el principal argumento diferenciador de la
discusión planteada en este trabajo. Aunque existen muchos otros ejemplos que
se irán indicando de forma sistemática más adelante, no cabe duda y es doctrina
pacífica que –a no ser que exista un error material o formal- es imposible
modificar los Coeficientes de Propiedad del inmueble por mucha voluntad que
tengan los comuneros de cambiarlos. Los Coeficientes de Propiedad vienen
fijados –deben- en el Título Constitutivo del Edificio. A los que hay que
darle, en un primer momento, la presunción de veracidad; es decir, que éstos
están fijados con arreglo a la realidad arquitectónica del inmueble (que nada
tienen que ver con la Cuota
de Participación a la
Comunidad de propietarios, pues para su confección se tienen
en cuenta criterios objetivos de constitución de obra nueva; no el uso racional
(entre otros factores) que se prevé puedan hacer de los elementos comunes los
futuros propietarios de los mismos. Por ejemplo, si a un inmueble destinado a
local comercial se le atribuye el 23% de propiedad del 100% de la propiedad de
todo el inmueble, su Coeficiente de Propiedad será, en todo caso y mientras
éste no sea agrupado, segregado o dividido, el 23%. En ningún momento la Junta de propietarios puede
modificar este 23% de Coeficiente de Propiedad, porque es un valor absoluto e
inalterable, donde la autonomía de la voluntad nada tiene que hacer.
Por el contrario, la Junta de propietarios puede
disponer -en cualquier momento- que la
Cuota de Participación a la Comunidad de
propietarios de ese Local sea de un 6% ¿por qué? Porque en justicia entiende
que el Local no hará uso de la mayoría de los servicios y elementos comunes.
Debido a que Cuota de Participación, significa reducida, somera y gráficamente,
cuánto ha de contribuir cada propiedad al sostenimiento de la finca o inmueble
en su conjunto. En este ejemplo, la Comunidad ha tenido en cuenta la contribución que
le corresponde al Local en el Seguro contratado al Edificio, los gastos de
Administración y los de telecomunicaciones. Definitivamente, lo acordado por la Junta ha sido presentar el
Presupuesto Anual de Gastos y atribuir las Cuotas de Participación basándose en
éste. Dejando inalterable los Coeficientes de Propiedad.
La Ley de
Propiedad Horizontal –poco extensa en su articulado- intenta, nada más y nada
menos, que organizar las relaciones de convivencia de los ciudadanos que viven
y desarrollan la mayor parte de su existencia en régimen de copropiedad con el
resto de sus vecinos. Una Comunidad de propietarios es, por así decirlo, un submundo donde nos encontramos, de forma reducida, un
reflejo de nuestra sociedad. En ella conviven personas con distintas ideas
políticas, religiones, economías domésticas, discapacidades, etc. Poner de
acuerdo a una Comunidad de propietarios es tarea bien difícil.
Desgraciadamente, algunos autores, profesionales del Derecho y de la Administración de
Justicia, ningunean esta materia jurídica, al entender que es una Ley que
regula cuestiones livianas o poco importantes. Craso error, ésta, es una Ley
extremadamente compleja y sujeta a una interpretación doctrinal (Científica y
Judicial) constante, tal y como se pondrá de relieve en este Estudio. Aproximadamente
el 70% de la población española se rige por esta Ley, un alto porcentaje desde
luego para no cuestionar su importancia social. Una Comunidad de propietarios
es una fuente inagotable de conflictos jurídicos y, lo que más inquieta:
conflictos personales que hacen que muchos propietarios estén deseando “salir”
de la vida en comunidad. Se concluye, asegurando que una buena interpretación
de una Ley tan compleja, compuesta de elementos diversos que afectan a otros
negocios jurídicos (arrendamientos, compraventa, usufructos, representación,
etc.), e incluso de Orden Procesal como la que nos ocupa, redundará en
satisfacer las expectativas de todas aquellas personas que residen en
comunidades de propietarios.
A continuación se expondrán las
concordancias y argumentaciones necesarias para justificar esta interpretación.
Articulado
afecto al tema de estudio
Artículo 3 LPH. ....”A cada piso o local se atribuirá una cuota
de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la Comunidad”....
Primer escollo. Este fragmento del artículo 3 (el que nos interesa para
resolver la cuestión planteada) es sujeto de múltiples interpretaciones y
conjeturas. Mientras éstas sean de carácter doctrinal no dejan de enriquecernos
a todos; pero cuando son la base de la siguiente frase por un propietario
resabiado con su Comunidad, el tropiezo está asegurado diciendo: “yo pagaré
según Ley” creyendo que la Ley
establece como sistema de contribución a gastos comunes –normalmente se olvidan
también de los beneficios- los Coeficientes de Propiedad de su vivienda o local
en relación al total del edificio. Obsérvese que nada se dice, NI MENCIONA, en
todo el articulado de la LPH,
de Coeficientes de Propiedad (al objeto de no extendernos en este Estudio no
traeremos a colación los distintos significados de “Coeficientes” según nuestro
diccionario de la
Lengua Española. No obstante, si afirmaremos que en ninguna
de sus acepciones se refiere a la aplicación de porcentajes o valor en
centésimas de cosa alguna).
El artículo 3 tiene su concordancia, amén
de con el 396 del C. Civil y 8 de la Ley Hipotecaria y 16 del Reglamento Hipotecario,
directa e inmediata con el artículo 5 de la misma Ley que veremos seguidamente,
así como con los artículos 7, 8, 9 10, 11, 12, 14, 17 y 19. Adempero,
es innegable la confusión que de una primera lectura del párrafo citado del
Artículo 3 puede surgir. Nos quedamos ahora con la literalidad del mismo “se
atribuirá una cuota de participación con relación al total del
valor del inmueble y referida a centésimas del mismo”. Hay que
insistir en que nada se dice de Coeficientes de Propiedad, sino del valor del
inmueble; es decir, del quantum total de la edificación y, de este valor
final su conversión a centésimas. De tal modo, que la suma de todos los valores
atribuidos dé el 100% de dicho valor. Éste no tiene por qué coincidir con los
metros útiles o construidos de propiedad de cada piso o local. Por ejemplo, el
valor de un metro cuadrado de un ático puede estar por encima del metro
cuadrado de un local que linda a una zona poco accesible. Es práctica común en
las compraventas de inmuebles nuevos, que no todos los pisos –aún con igualdad
de metros útiles o construidos- tengan un valor de mercado distinto motivados e
influidos por distintas causas: vistas al mar, acceso directo a zona pública,
usufructo de patios o terrazas comunitarias, altura de la vivienda, etc. El
Coeficiente de Propiedad es ajeno a todo esto, es inherente a los metros que
efectivamente ocupa la propiedad en el conjunto del edificio. Difícilmente se
puede mantener que han de tomarse los Coeficientes de Propiedad para servir de
módulo en las Cuotas de Participación. Pero nos lo aclara aún más la
concordancia mencionada up supra.
Artículo 5 LPH. ....”En el mismo título (sic) se fijará la cuota
de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el
propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de
todos los propietarios existentes, por Laudo o Resolución Judicial. Para
su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local
en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior,
su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los
servicios o elementos comunes”....Aquí queda fijada claramente la
separación entre los Coeficientes de Propiedad y la Cuota de Participación.
De nuevo no se dispone nada acerca de los
Coeficientes de Propiedad. Parece ya palpable que no es intención del
legislador hacer coincidir la
Propiedad con la efectiva Participación de los propietarios
en los elementos comunes. Sin embargo, los Coeficientes de Propiedad son
indiscutibles y necesarios en el Título Público de Declaración de Obra Nueva.
Seguramente, éste es otro de los motivos por el que se confunden e identifican
ambos conceptos. No olvidemos que en la Escritura Pública
de Compraventa del piso o local, es obligatorio que venga delimitado dicho
Coeficiente y la Cuota
de Participación. Si sumáramos todos los Coeficientes de cada una de las
escrituras nos debería dar la totalidad del edificio. Machacamos sobre este
particular: totalidad del edificio. Incluido, por tanto el de los
elementos comunes y los de imposible individualización. Es sumamente complicado
fijar la parte de copropiedad de cada uno de los inmuebles (pisos y locales) en
elementos comunes. Puesto que elemento común es la cubierta del edificio,
fachada, bajantes, patios de uso privativos, ascensores, accesos, terrazas,
piscinas, etc. etc. En la práctica, esta labor se suele hacer desde la Notaría que se encarga de
elevar a públicos los contratos privados de compraventa.
También en la práctica, el resultado de
las Cuotas de Participación se aleja de la realidad fáctica del edificio, lo
que crea, en no pocas ocasiones, la dificultad de tener que volver a calcular
tanto Coeficientes de Propiedad como Cuotas de Participación. Lo normal, en
caso de errores de cálculo, es que sea la Junta de propietarios la que fije la Cuota de Participación en su
primera Reunión constituyente, zanjando de esta manera el eterno problema
Coeficientes versus Cuotas de forma sencilla y barata para los propietarios.
Eso sí, deberán inscribir estas Cuotas de Participación en los Estatutos de la Comunidad y éstos
adjuntarlos como anexos en el Registro de la Propiedad a la Declaración de Obra
Nueva y a la de División Horizontal (muchas veces coinciden ambas). De otra
forma no sería oponible a terceros ni nuevos adquirentes.
Proseguimos con el Artículo 5. Este
declara que la Cuota
de participación la fijará el propietario único del edificio al iniciar su
venta por pisos. Muy pocas veces se establece lo preceptuado. Normalmente se
fija el Coeficiente de Propiedad antes incluso de poner un ladrillo. En el
tracto sucesivo de las transmisiones, las Escrituras son modificadas con
demasiada frecuencia, aun no siendo ya el Promotor o Constructor el único
propietario del edificio. Estos cambios se corresponden, habitualmente, a
modificaciones sobrevenidas en la construcción o, a la imposibilidad, por
ejemplo de vender un Local Comercial si no se cambia el acceso o disposición
del mismo. Lo que aquí se afirma, no debe asustar a nadie. Esto se hace
corrientemente; todos los que nos enfrentamos a esta especialidad del Derecho
somos concientes de estos hábitos. Estas modificaciones afectan al Título
constitutivo, por lo que si ya existe otro propietario (con título y modo)
además del Promotor o Constructor, necesita la autorización del mismo para
cualquier modificación o alteración de éste. Si no, simplemente será nula.
Si el único propietario al iniciar la
venta de pisos, no hubiere realizado la fijación de Cuotas lo podrán hacer los
propietarios existentes. Ya se dijo que nuestra Ley de Propiedad Horizontal era
el paradigma de la autonomía privada de la voluntad. Primero se da la voluntad
al Promotor; inmediatamente después a los subsiguientes propietarios y/o
copropietarios. El legislador quiere y, así lo expresa, que sean los
propietarios quienes se den sus propias normas, empezando por su contribución a
la copropiedad; o sea, fijando sus Cuotas de Participación (los
Coeficientes recordemos que son invariables, la Ley no autoriza a cambiarlos, salvo las
excepciones ya señaladas). Subsidiariamente, en caso de discrepancia o falta de
acuerdo en la conformación de la voluntad privada –exclusivamente entonces- se
acudirá a un Árbitro o Juez para que mediante Laudo o Resolución Judicial fije
lo que los propietarios no han sido capaz de fijar: LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN.
Va quedando claro que los Coeficientes de
Propiedad les vienen impuestos a los propietarios por agentes externos a la
futura Comunidad de propietarios (motivo por el cual, no los menciona la LPH, al quedar fuera de su
regulación) y, las Cuotas de Participación siempre las deja a la libertad de
pactos de los protagonistas y sujetos de Derecho de las Comunidades: los
propietarios. No es de extrañar que en la praxis de las comunidades se fijen
distintos sistemas de Cuotas de Participación dependiendo del gasto generado.
En muchas comunidades, para los gastos ordinarios se establece una Cuota de
Participación basada en los metros útiles de las viviendas y locales, y, lineal
(de forma igualitaria) para determinados gastos extraordinarios o, por ejemplo
para los gastos derivados del mantenimiento y utilización de la piscina
comunitaria. Pues entienden, que para tener todas las viviendas el mismo número
de “pases” a la piscina comunitaria han de contribuir/participar de igual forma
en la cuantía del mantenimiento de esta zona de disfrute común. Otras, cuando
acontece en la comunidad un gasto extraordinario, como puede ser la instalación
de un ascensor, deciden cambiar la forma de calcular la Cuota de Participación e
incluso en algunas de ellas, exonerar del pago a determinados propietarios
(frecuentemente pisos bajos y locales) de los gastos generados por la
instalación del aparato elevador.
Bien, todos estos acuerdos validamente
adoptados obligan y son ejecutivos desde su aprobación. ¡Habrá una forma más
evidente de entender las Cuotas de Participación como algo sujeto a la
“soberanía” de la Junta
de propietarios! Los Coeficientes de Propiedad siguen siendo los mismos, no se
alteran ni se pueden dispersar. Están, llanamente, fuera de las Cuotas de
Participación. Varios autores, entienden que la modificación en las Cuotas de
Participación sólo se pude llevar a cabo si es con el voto unánime de los
propietarios. Otros, deducen que para cambiar la Cuota de Participación
bastará el mismo quórum necesario para la aprobación del gasto. En otras
palabras, siguiendo el ejemplo de la instalación del aparato elevador. Si es
necesario la mayoría de 3/5 para acordar la instalación, valdrá la misma
mayoría para aprobar la forma de pago de ésta. Entendiendo forma de pago como
Cuota de Participación en este gasto. Sin duda, no es motivo de este Estudio
entrar en este debate cuando queda tanto por aclarar en relación con la
discusión a dirimir.
Los Jueces y Tribunales, en materia de
propiedad horizontal han ido constantemente por delante del legislador. El
avance legislativo experimentado en estos últimos años en esta concreta
especialización del Derecho (sobre todo en temas de quórum y discapacitados) se
debe a su valiosa aportación. Valga como muestra las primeras Sentencias de
nuestro Tribunal Supremo, quitando rigidez a la unanimidad exigida por la LPH, antes de su reforma por la Ley 8/1999 de 6 de abril; en
concreto Sentencia de nuestro Alto Tribunal de 1995: TS 5 Julio 1995,
donde por cuestiones de justicia material y sociabilización
eximía (por concebirla rigurosa y extemporánea) de la unanimidad los acuerdos
adoptados para la eliminación de barreras arquitectónicas, aunque estos acuerdos
modificaran el título constitutivo. Este comentario viene a corroborar la
importancia de distinguir los Coeficientes de Propiedad de las Cuotas de
Participación. Veremos que se podría dar el caso –de hecho se da- que un
propietario de un Local Comercial con un 23% de Coeficiente de Propiedad según
sus Escrituras Públicas; pero que no contribuye con ninguna cantidad al
sostenimiento de la
Comunidad, y, que jamás ha pagado nada en ningún concepto a
la misma (hecho tácitamente aceptado por todos los propietarios, por tanto sin
cuota de participación alguna –materialmente hablando- al sostenimiento del
edificio) cuando le interese, por cualquier razón, impugnar un acuerdo tomado
en la Comunidad
intente hacer valer su Coeficiente de Propiedad como Cuota de Participación,
para así “romper” el quórum necesario para dicho acuerdo. Otro caso muy común,
es cuando el Local tiene como Cuota de Participación exclusivamente el 6% del
total de las Cuotas de la
Comunidad, correspondientes al pago del seguro,
administración y mantenimiento de bajantes. No obstante, cuando asiste a las
Juntas de propietarios pretende que su voto cuente un 23% de las Cuotas de
Participación. Si no logramos esclarecer esta cuestión, tendremos problemas
desde el mismo inicio de las juntas de propietarios ¿cuándo tendríamos el
quórum necesario? La respuesta es terminante: tendremos en cuenta únicamente
las Cuotas de Participación efectivamente establecidas, para la fijación del
quórum. En ningún caso los Coeficientes de Propiedad. Recordemos de nuevo que
nada dice la Ley
de los susodichos Coeficientes. Más al contrario, no deja de hacer continuas
referencias a la Cuota
de Participación
El corolario a las consideraciones
vertidas en este Estudio sobre la diferenciación entre estos términos lo marca el
siguiente párrafo contenido en el Artículo 5: Para su fijación (CUOTAS DE
PARTICIPACIÓN NO COEFICIENTE DE PROPIEDAD) se tomará como base la superficie
útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento
interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va
a efectuarse de los servicios o elementos comunes”
Mientras para calcular los Coeficientes
de Propiedad se utilizan cuestiones técnicas (sustentadas en criterios
objetivos puramente arquitectónicos) para calcular las Cuotas de Participación
se han de tener en cuenta –tal y como marca la LPH- criterios subjetivos y circunstancias
particulares de cada piso o local: metros útiles, emplazamiento del inmueble,
situación y quizás el más importante de todos: el uso que se presuma racionalmente
-criterio subjetivo donde los haya- que va a efectuarse de los servicios o
elementos comunes. ¿Cómo se va incluir en las Cuotas de Participación de un
Local comercial los gastos de piscina, ascensores, limpieza de escalera, etc, si jamás lo van a utilizar? No sólo no se ajustaría,
según el sentir de este Estudio, a la razón y al sentido común, sino que se
aparta sustancialmente de los principios de justicia material y equidad, que es
exactamente lo que el legislador busca en esta forma de enunciar los criterios
informadores para fijar las Cuotas de Participación de cada propiedad.
Obsérvese que se dice criterios informadores, pues nada obsta a que la Junta de propietarios decida
y acuerde otros distintos. No estamos pues ante una norma de ius cogens, sino
dispositiva y facultativa para los propietarios.
De nuevo existe concordancia con el Artículo
8 de la misma Ley, cuando permite la división material de pisos y
locales, debido a que, en su caso, incumbe a las nuevas cuotas de participación
para los pisos reformados, sin alteración de las cuotas restantes.
Igualmente hay que conectar este derecho
con las obligaciones fijadas en el Artículo 9.1.e) de la LPH para los propietarios ...”contribuir, con arreglo a la Cuota de Participación
fijada en el título o lo especialmente establecido, a los gastos
generales para el adecuado sostenimiento del inmueble”...Cuando el
legislador especifica o lo especialmente establecido se está refiriendo
a lo acordado en la Junta
de propietarios. Otra vez impulsa la autonomía de la voluntad como principio
rector de una Comunidad de propietarios. Evidentemente los Coeficientes de
Propiedad siguen inalterables. Es tan así, que en el devenir de las comunidades
se fijan Cuotas de Participación muchas veces de forma implícita o tácitamente.
Un ejemplo sería una Comunidad en la que los propietarios vienen pagando todos la misma Cuota de Participación desde la constitución
de ésta durante 20 años, sin constar en ningún documento público o privado tal
acuerdo. Y, un buen día, un propietario pide y exige pagar según su Coeficiente
de Propiedad, puesto que le resulta menos costoso el acuerdo adoptado
(instalación del ascensor) que si se aplica el actual modo de reparto. Basta
ojear nuestra Jurisprudencia para vislumbrar que dicha pretensión tendría poco
éxito.
Asimismo se suele dar el supuesto
siguiente: el propietario de un apartamento con un Coeficiente de Propiedad muy
pequeño pretende obtener los mismos “pases” de uso a las piscinas comunitarias,
que otros propietarios que triplican los Coeficientes de Propiedad. Una de las
posibles soluciones, sería establecer –con independencia de los Coeficientes de
Propiedad- una Cuota de Participación lineal para el uso de la piscina y sus
anexos; y otra basada en los metros útiles de cada vivienda que tengan derecho
al uso de las piscinas para el resto de gastos comunes. La suma de ambas será la Cuota de Participación
definitiva de cada propietario. No se ajustaría a cuestiones de justicia
material ni equidad, que el propietario del apartamento pagará según los metros
útiles de la vivienda y tuviera los mismos “pases” de acceso a la piscina del
que contribuye tres veces más que él en un elemento común que usarán y
disfrutarán por igual. Por tanto, de no ser así y, siempre marcando un número
de “pases” mínimo para cada propietario a las piscinas, el reparto de éstos
deberá ser proporcional a las Cuotas de Participación de cada propiedad. Todo
esto en virtud del Artículo 3 LPH “Dicha cuota servirá de módulo para
determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la Comunidad”
El Artículo 11.2 LPH cuando
no obliga al propietario disidente a contribuir a las innovaciones no exigibles
a los mismos dispone: ...”el disidente no resultará obligado, ni se modificará
su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o
ventaja”...Si la cuota que menciona este artículo estuviera basada o le
sirvieran de módulo los Coeficientes de Propiedad (inamovibles) carecería de
sentido el criterio teleológico del citado artículo. La cuota se identifica con
la contribución monetaria que viene pagando el propietario disidente, incluso
se aumente o disminuya el Coeficiente de Propiedad con la innovación.
Perseverando, el Coeficiente de Propiedad no sólo tiene en cuenta la propiedad
privativa del piso o local, sino su parte de copropiedad en elementos comunes
(portal del bloque, azotea o cubierta, etc.). En igual sentido se estará a lo
establecido en el Artículo 12 LPH “La modificación de nuevas
plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio”...Continua
el legislador dando al acuerdo por el que se apruebe dicha modificación la
facultad de variar la Cuota
de Participación.
Artículo 16 LPH Es necesario tener claro la diferencia entre estas
nociones para convocar a Junta de propietarios ¿por qué? Sencillo, si
entendemos que son los Coeficientes de Propiedad los que deben regir la Cuota de Participación, o,
pensar que son la misma cosa, puede suceder este despropósito: Un Local
comercial tiene atribuido el 25% de los Coeficientes de Propiedad. Ahora bien:
no paga ninguna cuota mensual; no tiene fijada una contribución especial; o
tiene una Cuota de Participación exclusivamente de su parte proporcional del
seguro del inmueble. El artículo 16 proclama en relación con la Convocatoria a Junta
de propietarios ...”o lo pidan la cuarta parte de
los propietarios o un número de éstos que representen al menos el 25% de las
cuotas de participación”...Evidentemente, siguiendo la teoría antedicha, el
Local comercial podrá, a su antojo, convocar Juntas de propietarios, aunque no
contribuya ni participe en la
Comunidad. Ya se ha calificado como despropósito esta
posibilidad. Entendiendo que de aceptar ésta se estaría vulnerando el
Ordenamiento Jurídico y todos los Principios Jurídicos que lo inspiran. Además
van radicalmente en contra del “espíritu” de la LPH. Debemos entender
la Cuota de
Participación como la contribución económica que hace cada propietario al
sostenimiento del bien común: LA
COMUNIDAD
Ha de concebirse (gráficamente) como las
aportaciones o participaciones que cada Socio hace a una Sociedad Limitada. Y
en relación a éstas fijar la cuantía de las cuotas a devengar en cada ejercicio
económico. Podrá variar la cantidad pero no la Cuota de Participación. Para el Derecho
sustantivo de la
Propiedad Horizontal, estas Cuotas de Participación
únicamente se podrán modificar con la unanimidad de todos los comuneros –con
las excepciones hechas (abuso de derecho, etc) en la LPH-.
Artículo 17 LPH Quizás el precepto más controvertido de la Ley. Para su eficaz
entendimiento no hay más remedio que tener despejada la confusión que este
Estudio trata y pretende despejar. Entrar en él es como consecuencia de la
repercusión que tiene para una Comunidad de propietarios la adopción de
acuerdos y las mayorías necesarias para los mismos. Todas éstas están basadas
en las Cuotas de Participación de los asistentes a las Juntas, tanto para su
constitución (primera o segunda Convocatoria) como para la validez de lo aprobado
o rechazado en la Reunión
de Comunidad. La literalidad e intencionalidad del legislador en la redacción
de este controvertido artículo, viene a corroborar la exégesis e interpretación
que se hace en este Estudio sobre el paralelismo de Cuotas de Participación y
Coeficientes de Propiedad que algunos proclaman. El examen de este precepto
llevaría un trabajo monográfico para “ver” la intención del legislador en cada
una de las mayorías exigidas, groso modo se dirá que
viene a exceder en lo ya apuntado.
En relación con el Artículo 19 LPH.
Decir que como requisito del Acta de la Reunión se debe expresar la Cuota de Participación de
los asistentes a la Junta
de propietarios. Como se ha de suponer por todo lo dicho, esta mención se debe
hacer de dos formas: relacionando la vivienda o local y la cuota que
efectivamente paga (cuota de participación) expresada en moneda; o relacionando
la vivienda o local y expresar la cuota en forma de porcentaje que dicha
vivienda tiene en el monto total de la suma de todas las cuotas de
participación del resto de propietarios. En ningún caso, se entrevé que deba ir
expresado el Coeficiente de Propiedad de cada piso o local. En definitiva, si
el presupuesto anual de la
Comunidad de 20 propietarios es de 17.100 € y, el propietario
A contribuye con una cuota mensual de 70 €; el B con 60 €; el C con 80 €; y el
D con 75 € la expresión más correcta, sería relacionar en el Acta los
propietarios y estas cuotas 4,91%; 4,21%; 5,61%; 5,26% respectivamente. Éste,
así se resuelve del Estudio, es el verdadero concepto de participación de cada
propietario en su Comunidad, expresado en centésimas partes.
No se aumenta la propiedad (ni la
privativa ni la comunal) o volumetría de la misma por ser propietario de un
precioso ático con vistas al mar y dando su fachada a la principal y más lujosa
avenida de la ciudad. En este caso, que su Cuota de Participación sea más alta
que la de un piso con su misma volumetría situado en el bajo del edificio y sin
fachada al exterior, es fruto exclusivo de la interpretación correcta del
Artículo 5 de la LPH.
Igualmente, no se reduce la propiedad del Local comercial de 200 metros cuadrados
que está exonerado de contribuir a los gastos de ascensor, limpieza de
escalera, mantenimiento de azoteas y cubiertas, etc. Por tanto, en ambos
supuestos el Coeficiente de Propiedad nada tiene que ver con la Cuota de Participación. En
este ejemplo, de forma palmaria, se aprecia como la Cuota de Participación del
Local comercial jamás podrá coincidir con su Coeficiente de Propiedad. Si
cometiéramos el error de aplicar en esta Comunidad los Coeficientes de
Propiedad para fijar la Cuota
de Participación de cada propietario, en ningún caso –matemáticamente hablando-
podría salir reparto alguno que diera la centésima parte del valor del
inmueble. Por consiguiente, tendríamos que hacer el reparto teniendo en cuenta
lo que, con acierto, ha previsto el legislador en el tan citado Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Siguiendo el supuesto anterior, si al
Local se le atribuye en el Titulo constitutivo el 23% de Coeficiente de
Propiedad y éste lo confundimos con el de Cuotas de Participación, ocurre lo
siguiente: por pura lógica aritmética, para llegar al 100% de la propiedad de
la finca, habremos de restar “al todo” el 23% correspondiente al Local; es
decir, nos quedaría el 77% distribuido entre el resto de propietarios. Si en el
mismo Título constitutivo se está exonerando al Local de determinados gastos
–los principales de toda Comunidad- se estaría repartiendo el gasto generado por
la finca entre el 77% de los propietarios (con independencia del coeficiente
atribuido a cada uno de ellos) constituyendo per
se el incumplimiento de la disposición legal de establecer una cuota
llevada a centésimas. En este supuesto, ab initio, se ha fijado claramente la distinción entre la
propiedad y la participación, puesto que el Local deberá contribuir a los
gastos del contrato de seguro del inmueble según su Coeficiente de Propiedad,
debido a que el seguro cubre el continente de todo el edificio. Es inherente,
por tanto, el Local al conjunto edificado, forma parte inseparable de él: no es
una “isla” dentro de la
Comunidad. Su Cuota de Participación se fijará para los
gastos ordinarios teniendo en cuenta su contribución proporcional al contrato
de seguro y linealmente en los gastos de administración. Para los gastos
extraordinarios, se estará al origen del mismo v.gr.
reparación de una grieta en la fachada exterior del bloque: deberá fijarse con
arreglo a su Coeficiente de Propiedad, sin perjuicio de las acciones que tenga la Comunidad contra la
compañía aseguradora o constructor, beneficiándose dicho Local en la misma
proporción en caso de siniestro indemnizable.
Doctrina y
Jurisprudencia relativa al tema de estudio
Para COTURRUELO SÁNCHEZ, el momento de
fijar las Cuotas de Participación debe ser antes de iniciar la venta por pisos
y locales por el propietario único del inmueble o, si ya ha vendido alguno,
conjuntamente con aquellos propietarios que tengan Título y Modo en la
compraventa. Éste, mejor que nadie, conoce las peculiaridades de cada propiedad
y el valor de cada una de ellas en el edificio, así como el uso que racionalmente
van a hacer los futuros copropietarios de los elementos comunes.
Precisamente, en las Escrituras de Declaración de Obra Nueva y División
Horizontal es donde deben venir perfectamente identificados los Coeficientes de
Propiedad de cada piso o local resultante, y, su efectiva Cuota de
Participación en la conservación y uso de los elementos comunes. Puesto que en
raras ocasiones coinciden ambas.
Reconoce que, normalmente, no es práctica
del Promotor o Constructor tener en cuenta lo preceptuado por el Artículo 5 de la LPH. Mas al contrario,
cuando entregan en Notaría los Coeficientes atribuidos a los pisos o locales,
éstos suelen estar fijados con arreglo a la superficie construida de su parte
privativa; tan siquiera se ha observado la parte comunal que corresponde a cada
uno de ellos, y, del uso racional que se prevé que harán de elementos comunes:
nada de nada. En todo caso, no es misión del Notario revisar estos Coeficientes
esgrimidos en la propuesta, excepto claro está, que el total propuesto sume el
todo de la propiedad; es decir el 100%. Propone, establecer en las Escrituras
de División Horizontal el valor de la división horizontal y en relación
con éste fijar las Cuotas de Participación. El citado valor de división
horizontal es distinto al de Obra Nueva; bueno sería que ambos vinieran
reflejados en esta doble Escritura Pública para evitar equívocos posteriores.
No obstante, indica, los propietarios siempre tienen la posibilidad de
corrección de los Coeficientes de Propiedad así como de las Cuotas de
Participación. El problema estará –como siempre- en establecer el uso racional
que se hará de los elementos comunes.
Concluye COTURRUELO SANCHES definiendo
qué es la Cuota
de Participación: es el elemento esencial en la descripción de cada piso o
local y determina: 1.- el valor de cada piso o local y cuanto a él se considera
unido en el conjunto del inmueble; 2.- su participación en los elementos
comunes del edificio; 3.- su contribución en las cargas y gastos generales; 4.-
su participación en derechos y beneficios.
Aclara lo anterior apuntando: ésta no
se fija arbitrariamente, los criterios se determinan en el Artículo
5 de la LPH, que establece que se tomará como base la
superficie útil de cada piso o local, emplazamiento de éstos (interior o
exterior), situación y uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de
los servicios o elementos comunes. Éstos, están marcados en el 396 C.c. (númerus apertus)
y por su destino, que para el T.S. son
aquellos que se adscriben al servicio de todos o algunos de los propietarios
singulares sin que sea obligatorio por Ley.
Por el contrario, para el Coeficiente de
Propiedad dice: será el referencial para determinar la parte en caso de
extinguirse la Comunidad
por cualquier eventualidad.
A esta opinión, a la que se adhiere este
Estudio, hay que sumarle el elemento procomunal (v.gr.
sala de juntas o vivienda de portería). Si lo hubiera, al mismo se le podría
atribuir perfectamente su Cuota de Participación. Imaginemos la vivienda del
portero/a que no tiene el gasto de agua individualizado, por ejemplo. En este
supuesto el piso de portería tendrá una determinada Cuota de Participación y ningún
Coeficiente de Propiedad.
EL DERECHO ediciones, en su calificación
de Coeficientes de Propiedad establece que: es la parte de propiedad del
solar en caso de demolición del edificio y liquidación del régimen de propiedad
horizontal. Con lo que estamos absolutamente de acuerdo, puesto que la
realidad del “ladrillo y el suelo” nada tiene que ver con el régimen de
contribución a los gastos del edificio; en definitiva la Cuota de Participación. Si
se diera el supuesto de liquidación de la propiedad horizontal, se estará al
valor objetivo marcado en los Coeficientes de Propiedad y no a la efectiva
Cuota de participación, como no podría ser de otra manera.
La misma publicación, ahonda aún más
sobre la cuestión: es frecuente que, la distribución de gastos con arreglo a
cuota se haga de una forma parcial, es decir, para determinados gastos
concretos, existiendo otros de los que algunos de los propietarios están
exentos y otros que se distribuyen de forma distinta. En estos casos los gastos
totales se desglosan por partidas, aplicando a cada una de ellas la fórmula de
distribución pactada. Para obtener la cuota de gastos que corresponde a cada
propietario basta con sumar lo que a él le corresponde dentro de cada partida. En
estos casos la cuota de participación en gastos de cada unos de los
propietarios, no coincidirá con los Coeficientes en la propiedad; es decir, no
guardarán las mismas proporciones en relación al total de gastos y de
propiedad.
Seguimos examinando los criterios y
argumentos del EL DERECHO: en contra de lo que en muchos casos es la
creencia general, las cuotas de participación no tienen por qué coincidir con
los metros cuadrados que le correspondan a cada elemento privativo en el total
de la Comunidad. No
es una proporción matemática
También aquí debemos estar conformes con
lo expuesto por EL DERECHO, es evidente que –salvo raras ocasiones- nunca
coinciden las proporciones de contribución al gasto: Cuota de Participación y, la Propiedad del piso o
local.
Veamos ahora algunas Sentencias de
nuestro Tribunal Supremo que sustentan lo aseverado por este Estudio. Hemos
elegido Sentencias relativamente antiguas, al objeto de razonar que nuestra
Jurisprudencia ya se había hecho eco de esta distinción, mucho antes, de las
posteriores reformas legislativas sobre esta materia jurídica. Ni que decir
tiene que las Resoluciones actuales no hacen mas que
abundar en el mismo sentido.
St, 18-12-84: ...no es ya la participación en lo
anteriormente denominado elementos comunes sino que expresa, activa y
pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto
él se considere unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que
se divide física y jurídicamente en pisos y locales se divide así
económicamente en fracciones o cuotas... mas que la cuota sirva de módulo
para las cargas, o sea, para la imputación individual de los desembolsos
económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse
de las instalaciones o servicios de carácter general, o bien por constituir
cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio... no significa ni
arrastra consigo de modo necesario que haya de ser la cuota la que
absolutamente está llamada a regir la distribución de estos desembolsos...
23-7-66: la cuota de participación de
los titulares de cada piso puede tener diversas aplicaciones, tales como
señalar la proporción en la propiedad total del edificio o en la distribución
de gastos y cargas, sin que necesariamente sean idénticas dichas
participaciones, como claramente se desprende de la LPH.
28-12-84: ...el título constitutivo
que en forma unilateral otorgó al promotor no le alcanza la consideración de
blindado, para no poder ser modificado en materia de determinación de
cuotas participativas por los copropietarios, que son los auténticos y
directos interesados en la gestión del régimen de propiedad horizontal...
aunque el promotor establezca las cuotas de participación, éstas no son
inmutables... cabe establecer un régimen de coeficientes participativos
distinto e incluso más gravoso que el precedente, así como fijar exclusiones,
conforme a la doctrina reiterada de esta Sala (2-3-89, 2-2-91, 22-12-93,
22-3-94, 9-11-94)
20-3-93: ...es posible establecer
un régimen especial de distribución de los gastos, que admita la preceptiva
contenida en el art. 5 de la LPH, aunque dicha distribución
no se atenga a los módulos que se deriven de la cuota de propiedad en el valor
total del edificio...
GALLEGO BRIZUELA, utiliza análogamente
ambos conceptos. Esta conceptualización está fuera de
la línea planteada en el presente trabajo. No obstante, dicho autor, deja
entrever la “injusticia” que supone identificar Coeficientes de Propiedad y
Cuotas de Participación: ...es en este aspecto contributivo en el que el
coeficiente proyecta sus efectos prácticos más importantes, pero cabe también
considerar que en la hipótesis de la demolición del edificio cada antiguo
vecino participaría del solar resultante de aquella aplicando ese mismo
porcentaje: magro consuelo que se utiliza frente a los desafortunados comuneros
que soportan un elevado, y a veces injusto [sic] coeficiente cuya falta de
fundamento se comprueba en que todos preferiríamos unos coeficientes reducidos
cuyos efectos recibiríamos ahora, a través del pago de una cuota más reducida,
aunque en un futuro lejano e hipotético nuestros descendientes pudieran
reprocharnos una menor participación en el reparto del valor del solar sobre el
que estuvo el edificio en que ahora vivimos.
No podemos compartir esta teoría de
GALLEGO BRIZUELA. Tal y como se ha expuesto en este Estudio, el título
constitutivo no está blindado y la autonomía de la voluntad supera, con creces,
lo escrito en él. Aparte de las acciones que nos brinda el artículo 18 de la LPH. No hay que
conformarse con lo establecido en el título, sino buscar la justicia material.
Tampoco se puede concordar con este Autor
cuando dice: ...en la práctica el coeficiente juega un papel trascendental
en orden económico porque precisamente a través de él se hace valer la
obligación contributiva de los comuneros que es la que en realidad exige, casi
exclusivamente, la aplicación del coeficiente. En otro plano se manifiesta la
virtualidad práctica del coeficiente: para medir los quórum de las Juntas
comunitarias. Como después él mismo indica, el Artículo 9.1.e) obliga a
contribuir según la Cuota
de Participación (no coeficiente) o a lo especialmente establecido (por los
copropietarios en Junta de propietarios). No sólo no es el coeficiente referido
por GALLEGO el que sirve de módulo, sino que, en cualquier momento la Cuota de Participación puede
variar por la soberanía de la
Junta.
Por último, GALLEGO BRIZUELA opina que “para
la fijación de la cuota que han de satisfacer los comuneros para atender el
gasto previsto presupuestariamente se hará
repartiéndolo entre el grupo de los propietarios que han de soportarlo en
función de su coeficiente, o entre todos los propietarios si ninguno estuviera
excluido de él” Resulta difícil entender qué es lo que nos quiere decir
este Autor, en concreto cuando dice ...si ninguno
estuviera excluido de él... ¿del coeficiente? Hemos de preguntarnos sin más
remedio; pero si algo ha quedado demostrado es que siempre hay un “Coeficiente”
o Cuota de participación. No podemos compartir en modo alguno este
planteamiento. Primero por lo farragoso del mismo; segundo, porque es
imprescindible para la seguridad jurídica de los propietarios el conocer antes
de aprobar presupuesto alguno su módulo y porcentaje de Cuota de Participación.
AP VALLADOLID. 28-9-1985
Conforme establece el articulo 5º, numero 2, de la Ley de Propiedad Horizontal,
para la fijación de la cuota de participación se tomará como base la superficie
útil de cada piso o local en relación al total del inmueble y el uso que se
presume racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes,
siendo precisamente la cuota el modulo para determinar la participación en las
cargas y beneficios, por lo que en la fijación de la cuota ya tuvo que
tenerse en cuenta la contribución del local a los gastos comunes, por lo que
su exoneración contraviene lo dispuesto en la Ley, al decir el numero 6º del articulo 9 que la
no utilización del servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes, estando todos los copropietarios obligados a contribuir con
arreglo a esa cuota de participación, no siendo valida tal cláusula de
exoneración.
AP ASTURIAS. Sección 1. 2-9-2003
Es, por tanto, dentro del seno de
la comunidad y de su órgano decisor, esto es la Junta de Propietarios, dónde
deben darse los acuerdos o debates precisos para la modificación de las cuotas
ya establecidas, sin perjuicio
de que inatendida su petición pueda el propietario
que la pretende, ejercitar las acciones impugnatorias
de los Acuerdos que la propia Ley autoriza, de suerte que mientras no se dejen
sin efecto, a ellos deberá estarse así como a lo establecido en el título no
modificado. Ahora bien, para evitar supuestos de abuso notorios, como
cuando se hace preciso la modificación o cumplimiento de las reglas
estatutarias con la inclusión de las precisas y necesarias para lograr la mas
ordenada convivencia de los cotitulares y preservar la paz vecinal, no
lograda por la oposición tenaz de un copropietario movido por razones de
capricho, egoísmo o acomodo de sus intereses que contradicen los comunes y, en
muchos casos, por el simple móvil de causar molestias, incordiar y hostigar a
los demás, el Tribunal Supremo ha permitido la sustitución en vía judicial
de dicho requisito puesto que de otra manera se autorizaría que la vida de las
comunidades de propietarios quedaran al manejo y antojo del que se presenta
contradictor y disidente, amparándose situaciones abusivas contrarias a los
intereses bien expresados de la llamada quasi
unanimidad, lo que a su vez, vendría a contradecir el principio constitucional
que proclama el artículo 14 de nuestra Constitución (S.T.S.
13 de Marzo de 2.003).
LOSCERTALES FUERTES, atribuye el mismo
significado, es más, iguala la conceptualización de
ambos conceptos; aunque de sus posteriores criterios y comentarios acerca de la
cuestión aquí estudiada parece deslindar lo que primero hermana. Cuando este
Autor describe la Cuota
de Participación señala: ...la copropiedad debe estar atribuida en forma
de cuota de participación o coeficiente de propiedad, con un total de cien
centésimas... la Comunidad
en régimen de propiedad horizontal se basa en dos premisas: titularidad
privativa y, a la vez, existencia de elementos comunes. ...Dicho coeficiente,
como dice el precepto que estoy analizando servirá de módulo para la
determinación de cargas y beneficios...
Se puede observar la identidad que revela
la expresión citada: en forma de cuota de participación o coeficiente de
propiedad. Se estará de acuerdo con que no existe en la LPH reseña alguna que equipare
o insinúe esta afirmación hecha por LOSCERTALES. Si, como en este estudio se
defiende, los Coeficientes de Propiedad no son las Cuotas de Participación ni
de la exégesis de la propia Ley ni de la praxis de la realidad jurídica de las
Comunidades de propietarios, difícilmente se puede estar conformes con esta
aseveración. Asimismo, al final del comentario citado, el Autor vuelve a
utilizar el sustantivo coeficiente (que trae a colación como Coeficiente de
Propiedad) como módulo; pero todavía con más hincapié porque lo “dice”, según
LOSCERTALES FUERTES, el precepto que está analizando –Artículo 3 LPH-. Pues
bien, dicho precepto no menciona ni refiere el sustantivo Coeficiente.
Aclaramos esto, no como crítica al Autor, sino porque estas definiciones
coadyuvan al equívoco y confusión aludidos a lo largo de este Estudio, tanto
entre profesionales como en legos en Derecho.
Sin embargo, después de lo dicho por
LOSCERTALES en sus comentarios al Artículo 3, el mencionado Autor da un giro
copernicano en los que realiza al Artículo 5 de la misma norma. Veámoslo: Mi
opinión [sic] es que si existe esa facultad en el contrato privado de
compraventa y luego se acepta también en el documento público, donde lógicamente
figura esa cuota de participación, así como otros pormenores del Título, que
declara conocer y admitir, no habrá motivos de impugnar el mismo; sería tanto
como ir en contra de sus propios actos, sin perjuicio de que pudiera instarse
su modificación por claros errores materiales ... Bien, LOSCERTALES ya no
utiliza el término Coeficientes de Propiedad sino Cuotas de Participación,
además, acertadamente, empieza a vislumbrar la disociación entre la realidad
material y lo efectivamente puesto en el Título Constitutivo.
Avanzamos con este acercamiento
progresivo del Autor a las tesis de este Estudio. Analicemos ahora los
siguientes comentarios acerca de la fijación de las Cuotas de Participación:
(en relación con laudo o resolución judicial) ...facilitando
al Juzgado los datos técnicos, teniendo en cuenta los módulos o parámetros del
artículo 5.2... esta vía puede ser utilizada para una
modificación por errores materiales de consideración, por falta de equilibrio,
por no tener en cuenta los módulos que señalan estos preceptos, etc.
Efectivamente, ya no se habla de Coeficiente de Propiedad y se atienden a
criterios distintos y ajenos por completo a éste; (en relación con la
superficie útil de cada piso) Una de las medidas para fijar la cuota es la
superficie, no la construida, sino la útil, como dice el precepto legal, que
deberá conjugarse con las otras dos que menciona la Ley. Por ejemplo, si un
piso o local tiene cien metros y en la finca existen diez, siendo todos
iguales, nos daría un total de mil metros, por lo que a cada uno le
correspondería un coeficiente de 10%. Esta regla es sencilla (y dicho sea de
paso es la que muchas veces por comodidad se utiliza por Promotores), pero en
sí misma no es suficiente, toda vez que hay que contar con la situación y el
uso que racionalmente se presuma hará de los servicios y elementos comunes, de
tal forma que estos dos últimos parámetros podrán modificar la regla
matemática, que es muy posible que la valoración económica por la ubicación sea
muy distinta y que el uso de las instalaciones generales no sea idéntico, lo
que ocurre con cierta frecuencia, sobre todo en locales a los efectos de
negocio y también debe ser diferente según tengan o no acceso al portal o que
no dispongan del servicio de calefacción, ascensores etc. Es decir, un Titulo
estará bien constituido conjugando todos esos conceptos...
Como se aprecia de forma evidente,
LOSCERTALES FUERTES, en esta explicación deja ver como no son los Coeficientes
de Propiedad los que marcan o fijan las Cuotas de Participación, incluso
reconoce como los agentes intervinientes en los
proceso constructivos, en la mayoría de los casos, omiten estos parámetros para
su cálculo. Asimismo, afirma algo con lo que es un axioma para este Estudio: es
muy posible que la valoración económica por la ubicación sea muy distinta y que
el uso de las instalaciones generales no sea idéntico. Está claro ¿qué
tiene que ver estos parámetros con el Coeficiente de Propiedad? Nada. Se ha de
convenir con LOSCERTALES en que un Título bien constituido es aquél en el que
se conjugan todos los parámetros antedichos. Y no los que sólo se basan en
Coeficientes de Propiedad o uno solo de éstos.
Seguimos: (en relación con la situación):
la mayor parte de las veces tiene la misma valoración un piso con orientación
norte o sur, al este o al oeste ... en el caso de
locales la diferencia parece mucho más evidente, pues la fachada o calle
principal es extraordinariamente de mayor presencia comercial, que la lateral y
desde luego que la parte posterior, lo que justifica de pleno que objetívame
sea apreciada bastante más.
Pues bien, no sería justo, que
si los dos locales cuentan con una superficie de cien metros, uno en fachada
principal y otro en la trasera, seguramente vendidos por precio diferente, que
ambos tengan el mismo coeficiente de propiedad en relación con el valor total
del inmueble, que servirá incluso a los efectos de una hipotética indemnización
por derribo o extinción de la
Comunidad. El Autor sigue, a juicio de la tesis que venimos
manteniendo, con la confusión entre los conceptos debatidos; pero al margen del
nombre que se le quiera dar, define el por qué de la importancia de todos y
cada uno de los criterios que han de tenerse en cuenta para fijar la Cuota. La propiedad no
varia ni se modifica por el no uso o la ubicación del inmueble; (en relación
con el uso) No hay que confundir
esta cuota con el coeficiente que se asigne para hacer frente a los gastos, que
puede ser distinto. Hay que objetar a
esta opinión que no sólo no habrá que confundirla con el Coeficiente (de
Propiedad) sino que ningún parámetro hay que confundirlo con éste.
Precisamente, será la suma de todos la que nos dé la efectiva Cuota de
Participación de cada piso o local. De nuevo, LOSCERTALES, identifica los
Coeficientes de Propiedad con las Cuotas de Participación como si fueran la
misma cosa. Sin embargo, no parece hacerlo en sentido estricto sino en sentido
laxo donde utiliza Coeficiente como un todo. Lo dicho no deja de ser una
conjetura de este trabajo, sin duda, creemos que el ciudadano medio después de
leer lo anteriormente expresado seguirá con la duda de no saber qué son las
Cuotas de Participación y los Coeficientes de Propiedad o, si éstas son lo
mismo.
Termina diciendo LOSCERTALES en relación
con la Cuota: Es
cierto que estas condicionantes no son siempre tenidas en cuenta por quien
otorga el Título, que más o menos cuadra las cien centésimas como mejor le
viene, pero también es verdad que cuando se hace bien no siempre es comprendido
por los comuneros... En esta afirmación no cabe más que corroborar y
acogerse a lo dicho. En defensa de los comuneros, diremos que es lógico que no
se comprendan bien los criterios de fijación de cuotas. Si no lo tenemos claro
los profesionales, y, en la práctica es difícil encontrar un Título
Constitutivo que haya tenido en cuenta todas las variables del Artículo 5 ¿cómo
lo van a comprender?.
MUÑOZ DE DIOS: la contribución a los
gastos generales se realiza en función de la cuota de participación
asignada a cada piso o local, y en el tiempo y forma determinados. Se reputan
generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos, sin que la no
utilización de un servicio exima del cumplimiento. Es frecuente distinguir
tres tipos de gastos generales [sic]: de conservación, reparación y habitabilidad
del inmueble.
§
La cuota de
participación en los gastos
comunes establecida en los estatutos puede no coincidir con la cuota de
participación en la propiedad. La fijación de la participación en las
contribuciones y gastos generales entra dentro del derecho dispositivo de las
partes (TS 4-4-84).
§
A cada piso o
local se le atribuye una cuota de participación no un coeficiente de propiedad.
El edificio en propiedad horizontal se encuentra dividido físicamente en pisos
y locales, y económicamente en fracciones o cuotas. La cuota de participación
que corresponde a cada piso o local expresa (en unidades centesimales) el valor
proporcional del piso en el conjunto del inmueble, teniendo en cuenta todos los
conceptos del artículo 5 de la
LPH.
§
Generalmente, la
cuota es única y expresa, aunque a veces en lugar de fijarse una cuota única se
fijan dos cuotas separadas:
1)
la cuota
llamada de valor, que expresa el valor de cada piso en relación con el
edificio, basada en los criterios de superficie útil y emplazamiento de aquél.
2)
La cuota llamada funcional o de uso, que se basa sólo en el criterio de uso que se presume
que se va hacer de los elementos comunes.
Este Estudio coincide y apoya los
razonamientos argüidos por MUÑOZ DE DIOS. Éstos son, simplemente, ajustados a
la relación fáctica y jurídica de la
Cuota de Participación de forma sencilla, clara y ejemplificadora.
En el mismo rumbo CLAVERÍA GOSÁLVEZ: mal
casa la propiedad del piso o local y la cuota de participación en propiedad
horizontal cuando devienen de presupuestos distintos.
Conclusiones
Se finaliza el presente Estudio monográfico con la
idea clara de la distinción entre las Cuotas de Participación y los
Coeficientes de Propiedad, así como la perfecta compatibilidad entre ambos
conceptos, sin que uno tenga por que regir al otro por definición y, mucho
menos por imperativo legal. Ambos, en teoría, deberían venir fijados en el
Título Constitutivo que, como bien argumenta nuestro Tribunal Supremo, será la Escritura de División
Horizontal no la de Obra Nueva. Si esto ocurriera en la praxis de los negocios
jurídicos aquí expuestos, simplemente no sobrevendrían tantos mal entendidos
sobre este arduo tema objeto de interpretación.
Igualmente, con este Estudio se espera
–humildemente- poner fin a la continua controversia de los que pretenden ver en
los Coeficientes de Propiedad el único “modo” de fijar la Cuota de Participación de
cada propietario. Esperamos, asimismo, que la tan mencionada frase “yo
pagaré según Ley” atribuyendo a la misma el significado “yo pagaré según
mi Coeficiente de Propiedad” deje de tener acogida entre los propietarios y
profesionales que nos dedicamos a esta especialidad jurídica y, se le dé
justamente el significado que tiene: “yo pagaré según todos los criterios
que dispone el artículo 5 de la
LPH no el Coeficiente de Propiedad, pues nada dice de él”
BIBLIOGRAFÍA
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL; COLEX:
FUENTES-LOJO LASTRES
COMUNIDAD DE VECINOS Y ARRENDAMIENTOS
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LEGISLACIÓN SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y PROPIEDAD
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LEFEBVRE
PROPIEDAD HORIZONTAL COMUNIDADES Y
URBANIZACIONES; SEPIN: LOSCERTALES FUERTES
GUÍA DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS; LEX
NOVA: GALLEGO BRIZUELA
SEPIN-NET
PROPIEDAD HORIZONTA; EDITORIAL EL DERECHO
PONENCIAS CURSO ARRENDAMIENTOS URBANOS Y
PROPIEDAD HORIZONTAL; ICIDE: CLAVERÍA GONSÁLBEZ Y COTORRUELO SÁNCHEZ.